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这次房地产调控的目标是投机和投资购房者。但是，到目前为止，投资投机购房者的比例有多大,老百姓说不清楚，媒体也说不清楚，如果说这两类人说不清楚此事的话，是无需大惊小怪的，因为这件事不是他们所能够了解清楚的。但是，令人奇怪的是，政府的有关部门也没有拿出过相关的准确数字。 在没有准确数字的情况之下，就把调控的矛头直指投机和投资购房，尽管调控的力度之大前所未有，但是，调控的效果却并不明显。就一线城市而言，除了开放商拿地的热情减缓和开发建设的速度放慢之外，就是一些远郊区的楼盘有一些降价促销的措施，房价整体来说，并没有出现根本性的松动。房地产开放商的信心远远超过了政府的调控决心。 观察中国的房价，首先就应该搞清楚中国的人口流动情况和经济情况，如果对这两个问题缺乏正确的实事求是的分析，任何调控政策都难以受到预期的效果。 以上海为例，2011年，全市常住人口达2347.46万人，占全国总人口的1.7%，比上年增加45.5万人。“六普”与“五普”数据相比，10年间常住人口增加661.15万人，年均增加66.1万人，增长40.3%，远高于同期全国人口（5.8%）和长三角（13.2%）的增长水平。 一个很有意思的现象，上海的人口增加的倍数大约是三四线城市的6至7倍，而上海市的普通商品房的房价也是这些三四线城市的6至7倍。这说明，刚需人口是支撑房价的根本动力。在房地产市场虽然也存在投机和投资需求，但是，不是推高房价的主因。 2011年，上海市房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.6%。房地产开发投资较快增长原因之一是保障性住房建设全面铺开，全市保障性住房投资479.22亿元，比上年增长42.9%。全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。其中商品住宅1473.72万平方米，下降12.6%，月均123万平方米，处于历史低位。存量房交易面积持续下降，且降幅大于新建房。据市房地产交易中心统计，2011年本市存量房交易面积1398.67万平方米，比上年下降28.9%，其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%。 如果按照每增加一名常住人口就增加30平方米的房子计算，上海去年的住宅至少要达到1365万平方米才能满足需要。而这个数据并不包括大量改善性住房的需求。如果用2011年商品住宅的销售面积1473.72平方米减去1365万平方米，结果是108.12万平方米。当然，这里没有把保障性住房计算在内。通过这样简单的计算，我们就会发现，上海的商品房的供应并不存在供过于求的现象，因此，也可以说，并不存在所谓的泡沫现象。 据估算，未来5年上海新增住房供应量约为1.4亿平方米，而需求则达1.8亿平方米左右，供给缺口约4000万平方米。目前上海房地产业仍处于上升发展阶段，这种明显供不应求的态势，势必影响住房市场的平稳健康发展。 每年进入上海的常住人口就经济情况而言，大体上可以分为三类，一类是可以买得起房的富裕人群，他们是购房的主力；第二类是能够承受的起房租的人群，他们是租房的主力；第三类就是低收入人群，他们既买不起房，也无法正常租房居住，他们都是采取群租，租住在城乡结合部或者城中村之类的地方。 每年进入上海城镇区域的三部分主要人口的背景而言，一部人是被城镇化了的郊区农民；第二部分人是到上海工作的白领阶层；第三部分人是农民工和经商人员。在今后的相当长的时期内，上海的常住人口会继续增加，由此会继续推高房价。短期内的少数楼盘的价格回调并不能代表房价的大趋势。
 该贴已经同步到 切诺基2500的微博 | 
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发表于 2012-5-7 18:49:45
